Project OolderVeste

Totaalbeleving met een uniek uitzicht

Met opnieuw een deelplan gerealiseerd is het goed eerst even terug te kijken hoe het project OolderVeste zich in de loop der jaren heeft ontwikkeld. Dat gebeurt met wethouder Angely Waajen (RO en Volkshuisvesting) en projectmanager Linda de Wild namens de gemeente Roermond, architect Ruud Rats (Bureau Boosten Rats), ontwerper van VIEW, Martijn Knapp van ontwikkelaar BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling en Jack Vlassak van Vlassak Aannemingsmaatschappij, verantwoordelijk voor de bouw van VIEW maar ook aannemer van andere fases van het project.

Gezinswijk
De eerste ideeën, zo vertellen Angely Waajen en Martijn Knapp, ontstonden nog voor 1991, het jaar waarin de gemeente Herten onderdeel van de gemeente Roermond werd. Project OolderVeste, het bebouwen van het gebied tussen Merum en Herten, stuitte echter op één grote uitdaging: het lag in het winterbed van rivier de Maas. Waajen: “Bedenk dat er in de jaren negentig vervolgens twee keer hoog water was, wat de plannen er niet eenvoudiger op maakte. Uiteindelijk werd besloten het gebied zo op te hogen dat er sprake zou zijn van een toekomstbestendig beschermingsniveau. Waar op veel plekken een kans op overstroming van 1 keer in de 250 à 300 jaar werd gehanteerd, werd dat bij OolderVeste 1 keer in de 1.250 jaar. Er zijn onder meer dijken aangelegd en damwanden aangebracht.” Het plan kende aanvankelijk veel tegenstand, maar het bestemmingsplan voor de ontwikkeling werd uiteindelijk in 2001 onherroepelijk. BPD ging vervolgens concreet met de plannen aan de slag, vertelt Martijn Knapp, in 2003 startte de bouw met de eerste 60 bouwkavels. “In totaal zullen er in OolderVeste maximaal 895 woningen worden gebouwd. Dat gebeurt gefaseerd, al zijn die fases niet helemaal strak afgekaderd. Momenteel zijn er 750 woningen gerealiseerd en ruim 90 in aanbouw. Je vindt er vrijwel alle typen huizen, alleen geen tiny houses en woontorens, maar bijvoorbeeld wel twee-onder-een-kappers, rijtjeshuizen, dijkwoningen en een zorgcentrum met aanleunwoningen. Het is een echte gezinswijk.”

Twee bouwdelen
Een locatie met een heel bijzonder karakter is de kop van de groene as, bij het water, merkt Knapp op. “Daar moest een passende invulling voor worden bedacht. Dat is VIEW geworden.” Architect Ruud Rats legt uit dat die oplossing een appartementencomplex is, met in totaal zestien appartementen, elk met een eigen karakter. “De twee bouwdelen – elk met acht appartementen – vormen twee koppen die verbinding leggen met de omgeving. Dat doet ook de as die als een zichtlijn tussen de twee bouwdelen doorloopt. Alle appartementen zijn verschillend, met uiteenlopende afmetingen. Op de bovenverdiepingen liggen penthouses. De leefruimtes liggen allemaal aan de kant van de Oolderplas, vanwege het fraaie uitzicht over het water en de slaapkamers aan de landzijde.” Hij glimlacht. “Maar neem van mij aan, ook van daaruit is het uitzicht heel mooi.”

Leefbaarheid
De nabijheid van het water vroeg wel om creatief denkwerk, vervolgt Rats. “Vanwege de kans op hoog water. Er was al een dijk gerealiseerd en er waren tevens al damwanden geplaatst. Daar is op ingespeeld met het ophogen van het maaiveld. Om er zo voor te zorgen dat het uitzicht ook vanuit de onderste appartementen gegarandeerd zou zijn. ”Wonen, geeft hij aan, begint vanaf laag twee, de onderste laag is entree en parkeergarage. Op het dak van de parkeergarage, tussen de twee bouwdelen, is een daktuin aangelegd die doorloopt tot op de dijk met optimaal zicht op het water.” Angely Waajen en Martijn Knapp geven aan dat VIEW een goed voorbeeld is van flexibiliteit en de goede samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaar. “Bij zo’n langlopend project is flexibiliteit en creativiteit belangrijk; de markt en de vraag veranderen in de loop der tijd, daar moet je op inspelen. We wilden op de plek waar VIEW nu is gebouwd vanwege de ligging een landmark realiseren. Dan komen er diverse suggesties voorbij in de loop der tijd en kijk je hoe je beperkingen kunt ondervangen. Hier moest bijvoorbeeld het bestemmingsplan worden aangepast. “Volgens Linda de Wild is het bij langlopende plannen belangrijk de omgeving goed te blijven informeren over de voortgang en eventuele aanpassingen. “Je weet dat er bij zo’n groot en langlopend project in het begin altijd oppositie is. Maar door de omwonenden goed op de hoogte te houden van de voortgang en eventuele wijzigingen, kun je tegenstand wegnemen.” Angely Waajen lacht: “Je ziet dat de omgeving het project steeds is gaan omarmen; er komen nieuwe bewoners, vers bloed en daar hebben ook de voorzieningen in de kernen Merum en Herten en de stad baat bij. Dat is goed voor de leefbaarheid.”

Kwaliteit als uitgangspunt
Terug naar VIEW. Kenmerkend, zegt Ruud Rats, is dat het trapsgewijs oplopend complex ietwat schuin ten opzichte van de zichtlijn ligt. “Je kunt de twee bouwdelen dan ook niet spiegelen.” Hij wijst dan op de stucwerk kaders in de gevels. “Daarin kun je de woningen als het ware lezen; ze zijn doorgetrokken in de loggia’s. Verder bestaan de gevels uit metselwerk waarbij dezelfde baksteen is gebruikt als voor de naastgelegen dijkwoningen.” Hoewel VIEW dus enkele specifieke kenmerken kent, er geen woning hetzelfde is en het enigszins schuin van de zichtlijn is geposteerd, vond Jack Vlassak het uiteindelijk toch geen lastig gebouw om te bouwen. “We zijn met de architect en ontwikkelaar samen in een bouwteam opgetrokken. Dan zorg je ervoor dat in het voortraject al alle hobbels zo veel mogelijk zijn gladgestreken. Hier was vanaf het begin kwaliteit het uitgangspunt en daar is dan ook niet op bezuinigd, Zo is het idee van de architect om ingeklemd glas bij de balustrades toe te passen daadwerkelijk uitgevoerd.” Natuurlijk, zegt hij, was het gegeven dat de bouwdelen enigszins schuin staan niet alledaags. “Maar zoals gezegd, dat heeft niet tot problemen geleid. Verder was er sprake van een ruime bouwplaats en verliep het aan- en afvoeren van materialen soepel. Voor ons was eigenlijk de grootste uitdaging dat we normaal gesproken veelal seriematig bouwen. Dit was een mooie afwisseling. We zijn inmiddels alweer bij een volgend onderdeel van het project aan het werk: de laatste 22 dijkwoningen. Gezien de ligging zie ik daar een grotere uitdaging; de belendende percelen zijn daar al gerealiseerd.”

We zijn met de architect en ontwikkelaar samen in een bouwteam opgetrokken

Groene apotheose
Martijn Knapp vertelt dat de appartementen in VIEW voldoen aan de duurzaamheidsnormen. “Als BPD leggen we de lat vaak net iets hoger dan die voorgeschreven norm en dat is hier eveneens het geval. Waar toen een EPC van 0,4 was vereist, zijn we uitgekomen op 0,26. Verder is er op allerlei manieren op duurzaamheid gelet, qua energiegebruik maar eveneens voor wat de gebruikte materialen betreft.” Over de daktuin wil hij ook nog iets zeggen. “Dat is feitelijk meer dan een daktuin. Je kunt het beter de groene apotheose van de as richting de Oolderplas noemen, een plek met een hoge verblijfskwaliteit.” Hij noemt VIEW een absolute aanwinst voor OolderVeste. Een wooncomplex, zegt hij, dat de afronding van het project weer een stapje dichterbij brengt. “De door Jack Vlassak genoemde dijkwoningen verwachten we aan het eind van het jaar te kunnen opleveren. Volgend jaar staat de bouw van 35 grondgebonden woningen op Drusus, gericht op het water, op de planning. Dat wordt een bijzonder en uniek woonmilieu, woningen in Amerikaanse Coastal Living-architectuur met allemaal grote porches volledig georiënteerd op het water. We bouwen daarnaast in OolderVeste zelf nog 12 vrijstaand geschakelde- en twee-onder-een-kap-woningen. Met tenslotte alleen nog een aantal vrije kavels in de verkoop kunnen we langzaam aan de afronding van dit omvangrijke project gaan denken.”

Een realisatie van;