Doorstroming, kansen, groen: meer van Maastricht in het Geusseltpark

De plannen voor het Geusseltpark liggen al sinds 2006 op tafel. Het open terrein, gelegen aan de noordoostelijke zijde van Maastricht, behoorde toen nog toe aan Bouwinvest. In 2008 werd een eerste appartementencomplex gerealiseerd. “Uiteindelijk hebben we de grond van Bouwinvest overgekocht”, legt Piet Joosten, Directeur bij RO groep, uit. “In 2017 waaide er vanuit de gemeente een nieuwe wind in het voordeel van dit project. Er bleek behoefte te zijn aan woonruimte met een gunstig prijskaartje. Toen zijn we met Wonen Limburg om de tafel gaan zitten om dat mogelijk te maken.”

Betaalbaarheid bepalen

Er kwam een plan voor 336 woningen, waarvan er 252 bestemd zijn als sociale- en middenhuurwoningen voor de woningcorporatie. “De gemeente stelt zich tot doel om 60% van de nieuwbouwwoningen betaalbaar te maken”, vertelt Johan Pas, Wethouder Wonen, Onderwijs, Studentenstad en Welstand. “Dat is niet gemakkelijk, want we hanteren ook nog de vierkantemeternorm voor appartementen. Dit betekent dus dat je appartementen en woningen met een minimale grootte moet bouwen, tegen een bepaald prijsplafond.” En wat is eigenlijk betaalbaar wonen? Ook voor de raadsleden is dat een vraagteken geweest. “Eind november 2023 besloot de gemeente om een nieuwe indexeringsmethodiek te gebruiken: we nemen de gemiddelde prijs van koopwoningen in Maastricht en stellen dat jaarlijks bij met een klein percentage. Per 1 januari 2024 is dat 365.000 euro geworden.”

Ruimte voor jonge mensen

Dat zijn nog steeds flinke prijzen voor starters en pas afgestudeerden. Johan Pas: “En dat zijn juist de mensen die we hier in de stad een woonplek willen aanbieden. We moeten voorkomen dat met name de jonge mbo’ers en hbo’ers zich noodgedwongen buiten de stad gaan vestigen.” René Clement, Directeur bij Wonen Limburg, ziet diezelfde uitdaging. “Omdat zoveel jonge mensen in de stad ruimte zoeken, geven we ze met het Geusseltpark de kans om een appartement van 20 tot 30 m2 te kopen of huren. Daarmee voldoen we niet volledig aan de vierkantemeternorm, maar dankzij de gemeenschappelijke ruimtes in die gebouwen bieden we meer dan alleen een woning en kunnen we een uitzondering maken.” Durven afwijken en omdenken om een specifieke doelgroep te accommoderen staat eveneens hoog op de agenda van de provincie. “Als de vraag zo groot is, dan is het zaak om te voorzien”, zegt gedeputeerde Michael Theuns. “Je wilt niet dat mensen tot hun dertigste bij hun ouders moeten blijven wonen. Investeren in betaalbare woningen in de nabijheid van infrastructurele voorzieningen is dé oplossing. ”

Financiële schommelingen

Maar werken aan betaalbare woningen betekent dat de betrokken partijen een nauwe samenwerking moesten aangaan. “Toen we gingen praten over dit contract, zo’n drie jaar geleden, waren er nog wat zekerheden.”, zegt Patrick Ubags, Directeur bij bouwbedrijf Van Wijnen. “Inmiddels hebben we corona, de oorlog in Oekraïne en de energiecrisis meegemaakt en verschillen de materiaalprijzen elke dag. Dan is het heel lastig om vast te leggen hoeveel de woningen op het einde van de rit gaan kosten en hoe we zelf uit de kosten gaan komen.” Gelukkig ontstond er door de jaren heen een sterke vertrouwensband tussen de gemeente, Wonen Limburg, RO groep en Van Wijnen. “Er klinkt weleens kritiek dat bouwpartijen in het algemeen een veel te dikke boterham verdienen aan hun projecten”, zegt Johan Pas. “Tegenwoordig is dat veel minder gezien de omstandigheden.”

Transparantie voorop

De oplossing? De boeken open op tafel. “Dat heeft dit hele project mogelijk gemaakt”, zegt Patrick Ubags. “En zo’n mate van transparantie zie je niet vaak. Doordat we allemaal eerlijk zijn geweest, is er geen ruis op de lijn gekomen. Er was vertrouwen over elkaars kosten en cijfers.” René Clement: “Als je veel onderaannemers en externe partijen onder de arm neemt, loop je de kans dat sommigen willen profiteren. In dit geval hebben we ondernomen met partners met een bewezen staat van dienst. Dit is het schoolvoorbeeld van elkaar vasthouden – en zo hebben we bij Wonen Limburg in de meest moeilijke tijd toch ons grootste project kunnen neerzetten.” Een koppeling van overheid en markt, noemt Piet Joosten het. “Als je op de markt wacht, kan het in sommige gevallen lang duren. Hetzelfde geldt natuurlijk ook voor de overheid. Maar als je de twee combineert, en je werkt goed samen, dan kun je op korte tijd flink werk verzetten.”

Maximale verbinding

Het ontwerp van de twee nieuwe appartementsgebouwen is in lijn met het al gerealiseerde gebouw, zodat ze straks een mooi geheel vormen. Ze komen breed in het weidse Geusseltpark te staan, met groenvoorzieningen die ontmoeting, sport en andere activiteiten gemakkelijk faciliteren. “We willen de gemêleerde doelgroep graag maximaal met elkaar in verbinding brengen”, zegt René Clement. “Daarom hebben we geïnformeerd bij zorgdienstverlener Envida of het mogelijk is om hier straks zorg aan huis te leveren. Zo mengt jong zich met oud.” Daarnaast verlangt de gemeente naar meer doorstroom binnen de stad. “Liefst zouden we meer van deze projecten neerzetten, zodat de woningmarkt sterker in beweging komt. Maar, zoals Piet al zei, dat is een duet tussen overheid en markt”, zegt Johan Pas. Michael Theuns bevestigt dat er vanuit de provincie plannen worden gemaakt om op de cruciale OV-punten van zes Limburgse gemeentes dergelijke woningbouwlocaties te creëren. “Dicht bij de stad en het station”, zegt hij. “In de komende jaren gaan we voor minstens 3.000 van zulke woningen, met een doel van 20.000 tegen 2040. Het Geusseltpark past perfect binnen dat kader.”

Zelfvoorzienend

In de aanloop naar de bouw toe vonden er al overwinningen plaats: de omgeving diende geen enkel bezwaar in. “Dat gebeurt eigenlijk nooit”, zegt Patrick Ubags. “We zijn ook altijd het gesprek aangegaan met de omwonenden.” Inmiddels liggen de funderingen en kelder van gebouw 1A en 1B al klaar en zijn de palen van gebouw 2 geslagen. Tegen het einde van 2024 hoopt Van Wijnen aan de afbouw bezig te zijn. Op het eerste gezicht zou je het nu nog niet vermoeden, maar er wordt in de Geusseltse aarde een primeur aangelegd: een energie- en warmte-installatie om de wijk volledig van eigen energie te voorzien. “We hebben ervoor gekozen om zelf een energiebedrijf op te richten en dit ook in te zetten bij dit project”, zegt René Clement. “We kunnen dan, los van de maximale of gangbare tarieven, keuzes maken op basis van wat betaalbaar is voor onze bewoners. Als corporatie kiezen we ervoor om het voordeel rechtstreeks naar de huurders en kopers te laten gaan. Zo garanderen we dat betaalbaar wonen ook op de lange termijn betaalbaar blijft.”